Flensburg liegt als nördlichste Stadt Deutschlands direkt an der Grenze zu Dänemark. Sie ist nach Kiel und Lübeck die drittgrößte Stadt Schleswig-Holsteins. In der Nord-Süd-Achse ist Flensburg über die Autobahn 7 an Kiel sowie Hamburg in Richtung Süden und Aarhus (Dänemark) in Richtung Norden angebunden.

Der Flensburger Hafen, bis in die 1990er Jahre hinein auch bedeutender Marine-Stützpunkt, nimmt in seiner Bedeutung als Industriehafen sukzessive ab, weshalb die Ostseite des Hafens zu einem gemischt genutzten urbanen Stadtquartier weiterentwickelt werden soll. Als Tourismus- und Freizeithafen gewinnt er aber an Relevanz. In Flensburg befindet sich darüber hinaus die Marineschule Mürwik, der unter anderem das Segelschulschiff Gorch Fock unterstellt ist.

Die D-Stadt Flensburg hat 96.431 Einwohner.

Die Bevölkerungsentwicklung in Flensburg zeigt eine positive Dynamik. Zwischen 2018 und 2023 stieg die Einwohnerzahl gemäß der Fortschreibung des Zensus 2011 um 3,5%, was Flensburg zu einer der wachstumsstärksten D-Städte macht. Beim Zensus 2022 wurde eine Abweichung von 2,66% zur Fortschreibung auf Basis des Zensus 2011 festgestellt. Die Prognose bis 2040 deutet auf ein weiteres Bevölkerungswachstum von 4% hin, was deutlich über dem Durchschnitt der D-Städte liegt.

In Flensburg wohnen 53.424 Haushalte, wobei der Anteil der 1-Personen-Haushalte mit rund 43% im mittleren Bereich unter den D-Städten liegt. Bis 2040 wird ein Haushaltswachstum von 6,6% prognostiziert, was eine überdurchschnittliche Entwicklung im Vergleich zu anderen D-Städten darstellt. Mit einem Studierendenanteil von etwa 9% verfügt Flensburg über eine bedeutende akademische Präsenz, die über dem Durchschnitt der D-Städte liegt.

Die demographische Dynamik Flensburgs wird im Durchschnitt der letzten fünf Jahre durch einen leicht negativen natürlichen Saldo geprägt, der jedoch durch eine moderat positive Wanderungsbilanz mehr als ausgeglichen wird. Die Wanderungsgewinne sind dabei der Haupttreiber für das Bevölkerungswachstum. Hinsichtlich der Altersstruktur weist Flensburg sowohl beim Jugendquotienten (28%) als auch beim Altenquotienten (32%) vergleichsweise niedrige Werte auf, was auf eine stark erwerbsorientierte Bevölkerungsstruktur hindeutet. Diese Struktur ist für D-Städte eher untypisch und wird durch den überdurchschnittlichen Studierendenanteil zusätzlich verstärkt.

Flensburg zeichnet sich durch eine positive demographische Entwicklung mit überdurchschnittlichem Wachstum aus. Die stark erwerbsorientierte Bevölkerungsstruktur in Kombination mit dem bedeutenden Hochschulstandort bildet eine solide Basis für die zukünftige Stadtentwicklung. Die prognostizierte positive Entwicklung bei Einwohnern und Haushalten deutet auf einen anhaltenden Nachfragedruck am Wohnungsmarkt hin.

Flensburg verfügt mit 46.500 sozialversicherungspflichtig Beschäftigten über einen durchschnittlich großen Arbeitsmarkt unter den D-Städten.

Mehr als die Hälfte der Beschäftigten in Flensburg, nämlich 53%, arbeiten in Großbetrieben. Die Branchenstruktur zeigt eine gewisse Diversifizierung, wobei das Gesundheits- und Sozialwesen mit 20% den größten Anteil ausmacht, gefolgt vom Produzierenden Gewerbe inklusive Bauwesen (14%), Groß- und Einzelhandel (13%) sowie der öffentlichen Verwaltung (11%). Diese Verteilung entspricht weitgehend einer klassischen Branchenstruktur für D-Städte.

Die Arbeitsmarktdynamik in Flensburg zeigt sich in den letzten Jahren als überdurchschnittlich positiv. Mit einem Beschäftigungswachstum von 5,5% über die letzten fünf Jahre liegt die Stadt im oberen Drittel aller RIWIS-Städte und zeigt eine robuste Entwicklung. Der positive Pendlersaldo von rund 11.100 konzentriert sich hierbei regional auf die direkten Nachbargemeinden.

Die Arbeitsmarktqualität in Flensburg präsentiert sich mit einer Arbeitslosenquote von 8,3% als durchschnittlich im Vergleich zu anderen D-Städten. Allerdings zeigt die Entwicklung der letzten fünf Jahre mit einem leichten Anstieg um 0,3 Prozentpunkte eine untypische Tendenz, da Flensburg damit zu den Städten mit der ungünstigsten Entwicklung unter allen RIWIS-Städten gehört.

Mit 0,98 Wohnungen pro Haushalt liegt Flensburg im unteren Drittel der RIWIS-Städte und deutlich unter dem Durchschnitt der D-Städte. Der Anteil von 1- und 2-Zimmer-Wohnungen (18%) positioniert sich im oberen Mittelfeld aller RIWIS-Städte und leicht über dem Durchschnitt der D-Städte. Mit einem Anteil von 74% Wohnungen in Mehrfamilienhäusern befindet sich Flensburg nahe am Durchschnitt aller RIWIS-Städte, aber im oberen Drittel der D-Städte.

Die Bautätigkeit in Flensburg zeigt sich mit durchschnittlich 360 fertiggestellten Wohnungen pro Jahr im mittleren Bereich aller RIWIS-Städte, liegt jedoch im oberen Drittel der D-Städte. Der errechnete jährliche Zusatz- und Ersatzbedarf bis 2040 von 687 Wohnungen übersteigt die aktuelle Bautätigkeit deutlich. Diese Diskrepanz zwischen Bedarf und Neubau ist im Vergleich zu anderen RIWIS-Städten überdurchschnittlich hoch und positioniert Flensburg unter den D-Städten im oberen Viertel hinsichtlich des potenziellen Wohnungsmangels.

Preislich positioniert sich Flensburg im unteren Mittelfeld. Die Grundstückspreise für Mehrfamilienhäuser in mittleren Lagen (200 Euro/qm) gehören zu den niedrigsten 20% aller RIWIS-Städte und liegen auch im Vergleich der D-Städte deutlich unter dem Durchschnitt. Die durchschnittliche Bestandsmiete von 8,8 Euro/qm und der Wert von Bestandseigentumswohnungen (2.100 Euro/qm) ordnen sich im unteren Mittelfeld sowohl der RIWIS-Städte als auch der D-Städte ein.

In Bezug auf die Marktdynamik zeigt Flensburg eine für D-Städte typische Aktivität. Mit durchschnittlich 9,0 Transaktionen pro 1.000 Einwohner jährlich liegt die Stadt nahe am Durchschnitt aller RIWIS-Städte, aber im unteren Mittelfeld der D-Städte. Der Vervielfacher für Mehrfamilienhäuser (15) positioniert sich im unteren Drittel aller RIWIS-Städte und der D-Städte. Bemerkenswert ist, dass dieser Vervielfacher in den letzten 5 Jahren um 2 Jahresmieten gesunken ist, was eine überdurchschnittlich starke Korrektur im Vergleich zu anderen Städten darstellt.

Fazit: Flensburg zeichnet sich durch einen angespannten Wohnungsmarkt mit unterdurchschnittlicher Wohnungsverfügbarkeit und einem signifikanten Neubaubedarf aus. Die vergleichsweise moderaten Preise und Mieten sowie die jüngste Korrektur des Vervielfachers deuten auf ein Potenzial für Investoren hin, wobei die Herausforderung in der Deckung des hohen Wohnungsbedarfs liegt.