Flensburg liegt als nördlichste Stadt Deutschlands direkt an der Grenze zu Dänemark. Sie ist nach Kiel und Lübeck die drittgrößte Stadt Schleswig-Holsteins. In der Nord-Süd-Achse ist Flensburg über die Autobahn 7 an Kiel sowie Hamburg in Richtung Süden und Aarhus (Dänemark) in Richtung Norden angebunden.

Der Flensburger Hafen, bis in die 1990er Jahre hinein auch bedeutender Marine-Stützpunkt, nimmt in seiner Bedeutung als Industriehafen sukzessive ab, weshalb die Ostseite des Hafens zu einem gemischt genutzten urbanen Stadtquartier weiterentwickelt werden soll. Als Tourismus- und Freizeithafen gewinnt er aber an Relevanz. In Flensburg befindet sich darüber hinaus die Marineschule Mürwik, der unter anderem das Segelschulschiff Gorch Fock unterstellt ist.

Die D-Stadt Flensburg hat 92.667 Einwohner.

Seit dem Zensus 2011 verzeichnete Flensburg ein beachtliches Bevölkerungswachstum von 11,9% bis 2023, was die Stadt unter den wachstumsstärksten D-Städten positioniert. Auch die Prognose bis 2040 fällt mit einem erwarteten Zuwachs von 13% äußerst positiv aus - Flensburg gehört damit zu den obersten 10% aller RIWIS-Städte mit dem höchsten prognostizierten Bevölkerungswachstum und rangiert unter den fünf D-Städten mit der dynamischsten Bevölkerungsentwicklung.

In Flensburg leben 51.249 Haushalte, wobei der Anteil der 1-Personen-Haushalte mit 42% im mittleren Bereich der D-Städte liegt. Bis 2040 wird ein überdurchschnittlich starkes Haushaltswachstum von 16% erwartet, was deutlich über dem Durchschnittsniveau der D-Städte liegt. Der Studierendenanteil von 10% ist für eine D-Stadt vergleichsweise hoch und prägt die Haushaltsstruktur merklich mit.

Die demographische Dynamik Flensburgs wird im Durchschnitt der letzten fünf Jahre durch einen leicht negativen natürlichen Saldo geprägt, der jedoch durch eine deutlich positive Wanderungsbilanz mehr als ausgeglichen wird, was das Bevölkerungswachstum erklärt. Die Altersstruktur zeigt mit einem mittleren Jugendquotienten von 30% und einem ebenfalls mittleren Altenquotienten von 33% eine relativ ausgewogene Verteilung im Vergleich zu anderen D-Städten. In Kombination mit dem überdurchschnittlichen Studierendenanteil weist Flensburg eine vergleichsweise junge Bevölkerungsstruktur auf.

Flensburg zeichnet sich durch eine besonders dynamische Bevölkerungsentwicklung aus, die vor allem durch Zuzüge getragen wird. Die überdurchschnittliche Wachstumsprognose sowohl für Einwohner als auch für Haushalte bis 2040 stellt die Stadt vor positive Herausforderungen in der Stadtentwicklung und Wohnraumversorgung.

Flensburg verfügt mit 46.500 sozialversicherungspflichtig Beschäftigten über einen durchschnittlich großen Arbeitsmarkt unter den D-Städten.

Mehr als die Hälfte der Beschäftigten in Flensburg, nämlich 53%, arbeiten in Großbetrieben. Die Branchenstruktur zeigt eine gewisse Diversifizierung, wobei das Gesundheits- und Sozialwesen mit 20% den größten Anteil ausmacht, gefolgt vom Produzierenden Gewerbe inklusive Bauwesen (14%), Groß- und Einzelhandel (13%) sowie der öffentlichen Verwaltung (11%). Diese Verteilung entspricht weitgehend einer klassischen Branchenstruktur für D-Städte.

Die Arbeitsmarktdynamik in Flensburg zeigt sich in den letzten Jahren als überdurchschnittlich positiv. Mit einem Beschäftigungswachstum von 5,5% über die letzten fünf Jahre liegt die Stadt im oberen Drittel aller RIWIS-Städte und zeigt eine robuste Entwicklung. Der positive Pendlersaldo von rund 11.100 konzentriert sich hierbei regional auf die direkten Nachbargemeinden.

Die Arbeitsmarktqualität in Flensburg präsentiert sich mit einer Arbeitslosenquote von 8,3% als durchschnittlich im Vergleich zu anderen D-Städten. Allerdings zeigt die Entwicklung der letzten fünf Jahre mit einem leichten Anstieg um 0,3 Prozentpunkte eine untypische Tendenz, da Flensburg damit zu den Städten mit der ungünstigsten Entwicklung unter allen RIWIS-Städten gehört.

Mit 0,98 Wohnungen pro Haushalt liegt Flensburg im unteren Drittel der RIWIS-Städte und deutlich unter dem Durchschnitt der D-Städte. Der Anteil von 1- und 2-Zimmer-Wohnungen (18%) positioniert sich im oberen Mittelfeld aller RIWIS-Städte und leicht über dem Durchschnitt der D-Städte. Mit einem Anteil von 74% Wohnungen in Mehrfamilienhäusern befindet sich Flensburg nahe am Durchschnitt aller RIWIS-Städte, aber im oberen Drittel der D-Städte.

Die Bautätigkeit in Flensburg zeigt sich mit durchschnittlich 360 fertiggestellten Wohnungen pro Jahr im mittleren Bereich aller RIWIS-Städte, liegt jedoch im oberen Drittel der D-Städte. Der errechnete jährliche Zusatz- und Ersatzbedarf bis 2040 von 687 Wohnungen übersteigt die aktuelle Bautätigkeit deutlich. Diese Diskrepanz zwischen Bedarf und Neubau ist im Vergleich zu anderen RIWIS-Städten überdurchschnittlich hoch und positioniert Flensburg unter den D-Städten im oberen Viertel hinsichtlich des potenziellen Wohnungsmangels.

Preislich positioniert sich Flensburg im unteren Mittelfeld. Die Grundstückspreise für Mehrfamilienhäuser in mittleren Lagen (200 Euro/qm) gehören zu den niedrigsten 20% aller RIWIS-Städte und liegen auch im Vergleich der D-Städte deutlich unter dem Durchschnitt. Die durchschnittliche Bestandsmiete von 8,8 Euro/qm und der Wert von Bestandseigentumswohnungen (2.100 Euro/qm) ordnen sich im unteren Mittelfeld sowohl der RIWIS-Städte als auch der D-Städte ein.

In Bezug auf die Marktdynamik zeigt Flensburg eine für D-Städte typische Aktivität. Mit durchschnittlich 9,0 Transaktionen pro 1.000 Einwohner jährlich liegt die Stadt nahe am Durchschnitt aller RIWIS-Städte, aber im unteren Mittelfeld der D-Städte. Der Vervielfacher für Mehrfamilienhäuser (15) positioniert sich im unteren Drittel aller RIWIS-Städte und der D-Städte. Bemerkenswert ist, dass dieser Vervielfacher in den letzten 5 Jahren um 2 Jahresmieten gesunken ist, was eine überdurchschnittlich starke Korrektur im Vergleich zu anderen Städten darstellt.

Fazit: Flensburg zeichnet sich durch einen angespannten Wohnungsmarkt mit unterdurchschnittlicher Wohnungsverfügbarkeit und einem signifikanten Neubaubedarf aus. Die vergleichsweise moderaten Preise und Mieten sowie die jüngste Korrektur des Vervielfachers deuten auf ein Potenzial für Investoren hin, wobei die Herausforderung in der Deckung des hohen Wohnungsbedarfs liegt.