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Marktbeschreibung Flensburg
Stand: Q1/2022
ProfilFlensburg liegt als nördlichste Stadt Deutschlands sowie Schleswig-Holsteins direkt an der Grenze zu Dänemark. In der Nord-Süd-Achse ist Flensburg über die Autobahn 7 an Kiel sowie Hamburg in Richtung Süden und Dänemark in Richtung Norden angebunden.

Der Flensburger Hafen ist derzeit primär als Industriehafen im Einsatz und der größte Umschlag entfällt auf Kohle, welche den Flensburger Stadtwerken zugestellt wird. Vereinzelt legen auch größere Kreuzfahrtschiffe im Hafen an. In Flensburg befindet sich darüber hinaus die Marineschule Mürwik, der unter anderem das Segelschulschiff Gorch Fock unterstellt ist.

DemographieFlensburgs Einwohnerzahl nahm in den vergangenen 10 Jahren kontinuierlich zu, die Zuwachsraten liegen dabei über dem Durchschnittswert der D-Städte. Die Einwohnergewinne der letzten fünf Jahre liegen ebenfalls über dem Durchschnitt in Schleswig-Holstein und Gesamtdeutschland. Trotz rückläufigem Zuzug in das Stadtgebiet kompensieren die Zuwanderungsgewinne das negative natürliche Bevölkerungssaldo. Bis zum Jahr 2030 wird eine weitere Bevölkerungszunahme prognostiziert, die die Voraussagen für Schleswig-Holstein insgesamt übertrifft.

Flensburg ist sowohl im regionalen Vergleich als auch im Vergleich mit den übrigen D-Städten eine junge Stadt, mit hohen Anteilen Ein- und Zweipersonenhaushalte, die u. a. durch die relativ hohe Studentenquote bedingt sind.

Wirtschafts-
struktur
Die Wirtschaftsstruktur Flensburgs ist geprägt von einer ausgeglichenen Mischung der SVP-Beschäftigtenzahlen je Wirtschaftszweig. Das Erziehungs- und Gesundheitswesen sowie der Handel sind dabei am stärksten vertreten. Die aktuellen Wachstumsraten entwickeln sich dabei im regionalen Vergleich ähnlich niedrig. Die Arbeitslosenquoten liegen jedoch über Landes- und Bundesniveau und sind im Jahr 2021 gegenüber dem Vorjahr leicht zurückgegangen. Besonders geprägt ist der Wirtschaftsstandort von kleinen und mittelständischen Betrieben unter 100 Beschäftigten, die über 95% der Betriebe ausmachen und in denen ca. die Hälfte aller SVP-Beschäftigten tätig ist. Die Stadt selbst benennt deutlich den hohen Anteil an Arbeitsplätzen im Dienstleistungsbereich, die Stellung als Verwaltungsstandort in der Region sowie die Bedeutung der Wirtschaftszweige Maschinen- und Schiffbau, Gesundheit und mobile Kommunikation. Bedeutende Unternehmen sind die Flensburger Brauerei, das Kraftfahrtbundesamt, Queisser, die FSG Werft, Robbe & Berking, die Krones AG und Orion.

BüroDie Anzahl der SVP-Bürobeschäftigten in Flensburg befindet sich im kontinuierlichen Anstieg. Die Bürobeschäftigungsquote liegt deutlich über dem Landes- und Bundesdurchschnitt. Durch die starke Präsenz von Verwaltung und Dienstleistern ist die Nachfrage nach Büroraum gewährleistet. Der Büroflächenbestand befindet sich in moderatem Aufschwung, während die Leerstandsrate gleichzeitig seit einigen Jahren leicht sinkt. Die Durchschnittsmiete stagnierte nach einigen Jahren des Anstiegs in den letzten Perioden, konnte in 2021 jedoch leicht zulegen. Das Marktgeschehen in Flensburg ist kleinteilig und wenig spekulativ geprägt. Als bedeutende Büroneuentwicklung des Jahres 2021 ist die Zentrale der Team AG im Gewerbegebiet Peelwatt (Südstadt) zu nennen. Die Top-Lagen an Büroflächen befinden sich im Innenstadtbereich und dem Cityrand sowie im nördlichen Stadtteil Sonwik, sowie dem Bezirk Rude und dem Technologie- und Gewerbezentrum in der Südstadt.

HandelDurch seine Grenzlage spielt der Handel mit dem benachbarten Dänemark seit Jahrhunderten eine große Rolle. Dies erklärt die sehr hohe Einzelhandelszentralitätskennziffer von aktuell 165,8 mit entsprechendem bis in den Süden Dänemarks reichenden Einzugsgebiet.

In der zentralen Altstadt bildet der Bereich Südermarkt, Holm und Große Straße die exponierten Einkaufslagen. Mit einer Reihe großflächiger Projekte (z. B. CITTI-Park und der innerstädtischen Flensburg-Galerie) hat der Einzelhandel seit der Jahrtausendwende eine deutliche Aufwertung erfahren, die sich u. a. durch attraktive Neuansiedlungen wie das Dänische Einrichtungshaus Sinnerup, aber auch durch die Revitalisierung und Erweiterung des Förde Parks sowie die Neuausrichtung der Flensburg Galerie weiter fortsetzten wird.

Die Maßnahmen haben zu einem Anstieg des Mietniveaus bis zu 85 Euro/qm in den zentralen Innenstadtlagen beigetragen.

COVID-19 bedingt ist seit 2020 eine zunehmende Leerstandsproblematik, u.a. durch die Schließung des Karstadt-Warenhauses, konstatierbar, die zu einem Rückgang der Spitzenmieten auf aktuell 73,50 Euro/qm geführt haben.

LogistikFlensburg gehört keiner überregional relevanten Logistikmarktregion an und verfügt nicht über eine dezidiert logistikrelevante Infrastrukturausstattung. Als logistikmarktrelevantes Projekt ist das 2014 fertiggestellte Logistikzentrum der Firma Ohl Solutions zu erwähnen. Bestandsobjekte, die vor mehr als 3 Jahren fertiggestellt wurden, sind meist regional ausgerichtet, dabei spielt Dänemark als Destination oft eine wichtige Rolle.
WohnenDer Flensburger Wohnungsmarkt ist inzwischen von einem Nachfrageüberhang gekennzeichnet. Mieten wie auch Kaufpreise entwickelten sich in der Vergangenheit durchweg positiv, wenngleich das Mietwachstum nicht mit der Kaufpreisentwicklung Schritt halten konnte. Das Miet- und Kaufpreisniveau rangiert insgesamt etwas unter dem Durchschnitt der D-Städte.

Den Schwerpunkt der Bautätigkeit bildet seit einigen Jahren der Geschosswohnungsbau, hier insbesondere das Mietwohnungssegment. Genehmigungsüberhänge der letzten Jahre konnten weitestgehend abgebaut werden. Zu den guten Wohnlagen in Flensburg zählen die Stadtteile Altstadt, Westliche Höhe und Mürwik.