RIWIS Online: Flensburg

Marktbeschreibung Flensburg Stand: Q1/2024 Profil Flensburg liegt als nördlichste Stadt Deutschlands direkt an der Grenze zu Dänemark. Sie ist nach Kiel und Lübeck die drittgrößte Stadt Schleswig-Holsteins. In der Nord-Süd-Achse ist Flensburg über die Autobahn 7 an Kiel sowie Hamburg in Richtung Süden und Aarhus (Dänemark) in Richtung Norden angebunden.Der Flensburger Hafen, bis in die 1990er Jahre hinein auch bedeutender Marine-Stützpunkt, nimmt in seiner Bedeutung als Industriehafen sukzessive ab, weshalb die Ostseite des Hafens zu einem gemischt genutzten urbanen Stadtquartier weiterentwickelt werden soll. Als Tourismus- und Freizeithafen gewinnt er aber an Relevanz. In Flensburg befindet sich darüber hinaus die Marineschule Mürwik, der unter anderem das Segelschulschiff Gorch Fock unterstellt ist. Demographie Flensburg, eine mittelgroße Stadt mit etwa 92.600 Einwohnern, zeichnet sich durch eine dynamische Bevölkerungsentwicklung aus. Der Jugendquotient liegt bei 29%, der Altenquotient bei 32%, was auf eine ausgewogene Altersstruktur hinweist. Trotz eines negativen natürlichen Bevölkerungssaldos konnte Flensburg in den letzten fünf Jahren ein Bevölkerungswachstum von 4,6% verzeichnen, hauptsächlich bedingt durch eine positive Wanderungsbilanz. Bis 2035 wird ein weiteres Wachstum von 2,5% erwartet, was die Stadt im Vergleich zu anderen RIWIS-Städten überdurchschnittlich positioniert. Die Haushaltsstruktur zeigt rund 50.500 Haushalte, wobei Einpersonenhaushalte 42,4% ausmachen. Die Anzahl der Haushalte wuchs in den letzten fünf Jahren um etwa 4,3% und soll bis 2035 um weitere 6,8% steigen, was ebenfalls über dem Durchschnitt der RIWIS-Städte liegt. Der Studierendenanteil beträgt 10,4%, was die jugendliche und dynamische Atmosphäre der Stadt unterstreicht. Wirtschafts- struktur In Flensburg sind etwa 46.500 Personen sozialversicherungspflichtig beschäftigt. Damit gehört das Oberzentrum Flensburg zu den kleineren Arbeitsmärkten unter den RIWIS-Städten. Innerhalb der letzten fünf Jahre verzeichnete die Stadt ein Beschäftigungswachstum von 5,5%, allerdings wird bis 2035 ein Rückgang der Beschäftigtenzahl um -4,4% prognostiziert. Mehr als die Hälfte der Beschäftigten, nämlich 53%, arbeiten in Großbetrieben mit über 100 Mitarbeitenden. Die dominierenden Branchen in Flensburg sind das Produzierende Gewerbe und das Bauwesen (14%), der Groß- und Einzelhandel (14%), die öffentliche Verwaltung (11%) sowie das Gesundheits- und Sozialwesen (20%). Mit einem positiven Pendlersaldo von rund 11.100 Personen zeigt Flensburg seine hohe Attraktivität als Arbeitsstandort. Das Einzugsgebiet konzentriert sich hierbei regional auf die direkten Nachbargemeinden. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 7,9% und ist in den letzten fünf Jahren um -0,4 Prozentpunkte gesunken. Damit liegt die Arbeitslosenquote trotz sinkender Tendenz immer noch deutlich über dem Bundesdurchschnitt. Büro In Flensburg umfasst der Bestand an Büroflächen (MF-GiF) etwa 410.000 Quadratmeter. Durch die starke Präsenz von Verwaltung und Dienstleistern ist die Nachfrage nach Büroraum gewährleistet. Die Top-Lagen an Büroflächen befinden sich im Innenstadtbereich und dem Cityrand sowie im nördlichen Stadtteil Sonwik, sowie dem Bezirk Rude und dem Technologie- und Gewerbezentrum in der Südstadt. Durchschnittlich wurden in den letzten fünf Jahren jährlich rund 3.280 Quadratmeter an neuen Büroflächen fertiggestellt, während der jährliche Flächenumsatz im gleichen Zeitraum bei etwa 6.400 Quadratmetern lag. Im Jahr 2023 verzeichnete die Stadt eine vergleichsweise niedrige Leerstandsquote von 2,0%, was sie zu einer der zehn D-Städte mit den niedrigsten Werten macht. Insgesamt sind in Flensburg etwa 19.500 Personen in Büroberufen tätig, was einer durchschnittlichen Bürofläche von rund 18 Quadratmetern pro Beschäftigtem entspricht. Die durchschnittliche Miete für Büroflächen im Stadtzentrum betrug 2023 rd. 8 Euro/qm, während die Rendite in zentralen Lagen bei 6,1% lag. Handel Flensburg übt als Oberzentrum dank seiner Grenzlage auch weitreichende Versorgungsfunktionen für die angrenzenden Gemeinden des direkt benachbarten Dänemark aus. Entsprechend erreicht die D-Stadt einen hohen Zentralitätsindex von 163 auf, während der Kaufkraftindex lediglich 88 beträgt. Die Straße Holm bildet die innerstädtische 1A-Lage. Hier beläuft sich die Spitzenmiete auf 65 Euro/qm, die Rendite für zentrale Lagen beträgt 5,4 %. Logistik Flensburg gehört keiner überregional relevanten Logistikmarktregion an und verfügt nicht über eine dezidiert logistikrelevante Infrastrukturausstattung. Für Produktionslager in Flensburg beträgt die durchschnittliche Miete 3,4 Euro/qm und die Spitzenmiete 4,4 Euro/qm, während Serviceflächen mit 4,7 Euro/qm in der Spitze und 5,4 Euro/qm zu Buche schlagen. Die durchschnittliche Rendite für Logistikimmobilien in Flensburg wird mit 7,7 Prozent und die Spitzenrendite mit 6,4 Prozent angegeben. Bestandsobjekte, die vor mehr als 3 Jahren fertiggestellt wurden, sind meist regional ausgerichtet, dabei spielt Dänemark als Destination oft eine wichtige Rolle. Wohnen In Flensburg, einer Stadt in Deutschland, verfügt jeder Haushalt im Durchschnitt über 1,04 Wohnungen. Etwa 18,3% dieser Wohnungen sind 1- oder 2-Raumwohnungen, während der Anteil der Wohnungen in Mehrfamilienhäusern bei etwa 74,1% liegt. In den letzten fünf Jahren wurden durchschnittlich jährlich rund 500 Wohnungen fertiggestellt. Angesichts eines berechneten jährlichen Zusatz- und Ersatzbedarfs von 392 Wohnungen bis 2035 ist bei Fortsetzung dieser Bautätigkeit eine Überdeckung des Bedarfs in den kommenden Jahren wahrscheinlich. Die Grundstückspreise für Mehrfamilienhäuser in mittleren Lagen betragen etwa 205 Euro/qm. Die durchschnittliche Miete in Flensburg liegt bei ca. 8,5 Euro/qm, während der durchschnittliche Wert von Eigentumswohnungen bei 2.150 Euro/qm liegt. Die Kaltmiete beansprucht rund 22,3% des monatlichen Haushaltseinkommens, und eine durchschnittliche Immobilie kostet das 6,4-fache des durchschnittlichen Jahresnettoeinkommens. Pro 1.000 Einwohner wurden in den letzten fünf Jahren durchschnittlich etwa 9,4 Immobilientransaktionen verzeichnet. Der durchschnittliche Vervielfacher für Mehrfamilienhäuser in Flensburg liegt bei 16,0. © bulwiengesa AG; RIWIS 2024