RIWIS Scoring - Methodischer Ansatz

Um diese Probleme zu vermeiden, setzt das RIWIS-Scoring der BulwienGesa AG bewusst auf eine relativ überschaubare Anzahl von Einflussfaktoren. Diese werden darüber hinaus unter unterschiedlichen Gesichtspunkten analysiert. Dabei wird an einer strikten bottom-up-Strategie festgehalten, die differenzierte Aussagen hinsichtlich des Stärken- und Schwächenprofils eines Standorts zulässt.

Die Gesamtaussage des RIWIS-Scoring zu einem Standort setzt sich aus den Einzelaussagen zu den drei Immobiliensegmenten

• Büromarkt
• Einzelhandel
• Wohnen

Punktesystem

Dabei wird der Standort in jedem Segment mit einer Punktezahl zwischen 0 und 100 bewertet. Für das Gesamtergebnis ergibt sich demnach ein Punktewert zwischen 0 und 300 Punkten.

An diese Punktezahl gekoppelt ist die Note des Scoring-Prozesses, der sogenannte Score. Hierbei wird jeder Punktezahl eine Bewertung in einer sechsstufigen Skala (1a, 1b, 2a, 2b, 3, 4) zugewiesen.

Aufgrund der unterschiedlichen Beschaffenheit der Märkte liegen für die drei Immobiliensegmente drei unterschiedliche Bewertungsmuster vor:

	Punkteskala für
Score	Büromarkt	Einzelhandel	Wohnen	Gesamt
1a	100 bis 70	100 bis 70	100 bis 70	300 bis 210
1b	70 bis 60	70 bis 60	70 bis 60	210 bis 180
2a	60 bis 55	60 bis 55	60 bis 55	180 bis 165
2b	55 bis 50	55 bis 50	55 bis 50	165 bis 150
3	50 bis 45	50 bis 45	50 bis 45	150 bis 135
4	unter 45	unter 45	unter 45	unter 135

Zeitliche Perspektiven

Um zu einer umfassenden Beurteilung jedes der drei Einzelsegmente zu gelangen, wird der Standort auf der Basis dreier unterschiedlicher zeitlicher Perspektiven analysiert.

So wird in der Beurteilung der Historischen Entwicklung untersucht, welchen Verlauf die Marktentwicklung des Standortes im Vergleich zu den anderen untersuchten Städten genommen hat. Dazu werden die Indikatoren hinsichtlich der Themenkomplexe Nachhaltigkeit sowie Volatilität zusammengefasst, in denen sich die beiden Investitionsdimensionen Umsatzentwicklung sowie damit verbundenes Risiko widerspiegeln.

Zur Beurteilung der Standortqualität ist die Aktuelle Situation von zentraler Bedeutung. Hier werden auch Informationen zur Größe des Marktes, zu Transaktionseigenschaften wie Preise und Rendite gesammelt, beurteilt und zu Punktewerten verdichtet.

Investitionen - vor allem auf dem Immobilienmarkt - sind stets auch auf die Zukunft gerichtet. Daher ist die dritte zeitliche Dimension, die in die Bewertung eines Standorts eingeht, die Zukunftsperspektive, unterteilt in kurzfristige (1 bis 2 Jahre) und mittelfristige Perspektive (3 bis 5 Jahre).

Die Aussage zu jeder dieser zeitlichen Einzelperspektiven stellt ihrerseits wieder das Ergebnis einer Auswertung verschiedener Indikatoren dar. Für jede Betrachtungsebene wird eine Anzahl von 3 bis 15 Variablen definiert und der individuellen Anforderung entsprechend ausgewertet.

Trotz unterschiedlicher Ausrichtung ist die methodische Vorgehensweise stets die gleiche:

Jeder Variablenausprägung wird ein Wert zwischen 0 und 100 Punkten zugeordnet, wobei in der Regel das vorkommende Spektrum der Ausprägungen die gesamte Punktemenge umfasst.

Darüber hinaus sind aber auch normative Vorgaben von außen möglich. Zusätzlich wird jeder Variabeln eine Gewichtung zugeordnet, die ihre Dominanz, aber auch ihre Datenzuverlässigkeit abbildet. Zur Ermittlung eines Ergebnisses für die zeitliche Einzelperspektive wird daraus ein gewichteter Mittelwert abgeleitet.

Gesamtergebnis

Aus diesen drei Ansichten, teilweise unterteilt in Einzelkomponenten, setzt sich das Ergebnis zu einem Immobiliensegment für den untersuchten Standort zusammen. Hierbei ist anzufügen, dass nicht alle Einzelperspektiven die gleiche Wertigkeit zur Beurteilung eines Immobilienstandortes aufweisen. Daher hat die BulwienGesa AG den Ansichten individuelle Gewichte zugewiesen, mit denen der Einfluss der einzelnen Perspektive auf das Gesamtergebnis reguliert wird.