RIWIS Online: Flensburg

Marktbeschreibung Flensburg Stand: Q1/2025 Profil Flensburg liegt als nördlichste Stadt Deutschlands direkt an der Grenze zu Dänemark. Sie ist nach Kiel und Lübeck die drittgrößte Stadt Schleswig-Holsteins. In der Nord-Süd-Achse ist Flensburg über die Autobahn 7 an Kiel sowie Hamburg in Richtung Süden und Aarhus (Dänemark) in Richtung Norden angebunden. Der Flensburger Hafen, bis in die 1990er Jahre hinein auch bedeutender Marine-Stützpunkt, nimmt in seiner Bedeutung als Industriehafen sukzessive ab, weshalb die Ostseite des Hafens zu einem gemischt genutzten urbanen Stadtquartier weiterentwickelt werden soll. Als Tourismus- und Freizeithafen gewinnt er aber an Relevanz. In Flensburg befindet sich darüber hinaus die Marineschule Mürwik, der unter anderem das Segelschulschiff Gorch Fock unterstellt ist. Demographie Die D-Stadt Flensburg hat 96.431 Einwohner. Die Bevölkerungsentwicklung in Flensburg zeigt eine positive Dynamik. Zwischen 2018 und 2023 stieg die Einwohnerzahl gemäß der Fortschreibung des Zensus 2011 um 3,5%, was Flensburg zu einer der wachstumsstärksten D-Städte macht. Beim Zensus 2022 wurde eine Abweichung von 2,66% zur Fortschreibung auf Basis des Zensus 2011 festgestellt. Die Prognose bis 2040 deutet auf ein weiteres Bevölkerungswachstum von 4% hin, was deutlich über dem Durchschnitt der D-Städte liegt. In Flensburg wohnen 53.424 Haushalte, wobei der Anteil der 1-Personen-Haushalte mit rund 43% im mittleren Bereich unter den D-Städten liegt. Bis 2040 wird ein Haushaltswachstum von 6,6% prognostiziert, was eine überdurchschnittliche Entwicklung im Vergleich zu anderen D-Städten darstellt. Mit einem Studierendenanteil von etwa 9% verfügt Flensburg über eine bedeutende akademische Präsenz, die über dem Durchschnitt der D-Städte liegt. Die demographische Dynamik Flensburgs wird im Durchschnitt der letzten fünf Jahre durch einen leicht negativen natürlichen Saldo geprägt, der jedoch durch eine moderat positive Wanderungsbilanz mehr als ausgeglichen wird. Die Wanderungsgewinne sind dabei der Haupttreiber für das Bevölkerungswachstum. Hinsichtlich der Altersstruktur weist Flensburg sowohl beim Jugendquotienten (28%) als auch beim Altenquotienten (32%) vergleichsweise niedrige Werte auf, was auf eine stark erwerbsorientierte Bevölkerungsstruktur hindeutet. Diese Struktur ist für D-Städte eher untypisch und wird durch den überdurchschnittlichen Studierendenanteil zusätzlich verstärkt. Flensburg zeichnet sich durch eine positive demographische Entwicklung mit überdurchschnittlichem Wachstum aus. Die stark erwerbsorientierte Bevölkerungsstruktur in Kombination mit dem bedeutenden Hochschulstandort bildet eine solide Basis für die zukünftige Stadtentwicklung. Die prognostizierte positive Entwicklung bei Einwohnern und Haushalten deutet auf einen anhaltenden Nachfragedruck am Wohnungsmarkt hin. Wirtschafts- struktur Flensburg verfügt mit 46.500 sozialversicherungspflichtig Beschäftigten über einen durchschnittlich großen Arbeitsmarkt unter den D-Städten. Mehr als die Hälfte der Beschäftigten in Flensburg, nämlich 53%, arbeiten in Großbetrieben. Die Branchenstruktur zeigt eine gewisse Diversifizierung, wobei das Gesundheits- und Sozialwesen mit 20% den größten Anteil ausmacht, gefolgt vom Produzierenden Gewerbe inklusive Bauwesen (14%), Groß- und Einzelhandel (13%) sowie der öffentlichen Verwaltung (11%). Diese Verteilung entspricht weitgehend einer klassischen Branchenstruktur für D-Städte. Die Arbeitsmarktdynamik in Flensburg zeigt sich in den letzten Jahren als überdurchschnittlich positiv. Mit einem Beschäftigungswachstum von 5,5% über die letzten fünf Jahre liegt die Stadt im oberen Drittel aller RIWIS-Städte und zeigt eine robuste Entwicklung. Der positive Pendlersaldo von rund 11.100 konzentriert sich hierbei regional auf die direkten Nachbargemeinden. Die Arbeitsmarktqualität in Flensburg präsentiert sich mit einer Arbeitslosenquote von 8,3% als durchschnittlich im Vergleich zu anderen D-Städten. Allerdings zeigt die Entwicklung der letzten fünf Jahre mit einem leichten Anstieg um 0,3 Prozentpunkte eine untypische Tendenz, da Flensburg damit zu den Städten mit der ungünstigsten Entwicklung unter allen RIWIS-Städten gehört. Logistik Flensburg gehört keiner überregional relevanten Logistikmarktregion an und verfügt nicht über eine dezidiert logistikrelevante Infrastrukturausstattung. Dies deutet darauf hin, dass die Stadt im Bereich Logistik eine eher untergeordnete Rolle spielt und möglicherweise weniger attraktiv für große Logistikunternehmen ist. Die Spitzenmieten für Logistik- und Lagerflächen in Flensburg liegen mit 4,5 Euro/qm im unteren Bereich der D-Städte und deutlich unter dem Durchschnitt aller RIWIS-Städte. Bei den Serviceflächen zeigt sich mit 5,5 Euro/qm ein ähnliches Bild. Insgesamt präsentiert sich Flensburg als preisgünstiger Logistikstandort. Die durchschnittlichen Renditen für Lagerhallen liegen mit 8,0% im oberen Bereich der D-Städte, während die Spitzenrenditen mit 6,7% eher durchschnittlich ausfallen. Fazit: Flensburg zeichnet sich durch einen preisgünstigen Logistikmarkt mit unterdurchschnittlichen Mieten aus. Die relativ hohen durchschnittlichen Renditen bei gleichzeitig moderaten Spitzenrenditen deuten auf ein gewisses Risiko-Rendite-Gefälle hin. Trotz fehlender überregionaler Logistikbedeutung bietet der Standort Potenzial für preissensitive Nutzer. Büro In Flensburg umfasst der Bestand an Büroflächen etwa 415.000 qm. Durch die starke Präsenz von Verwaltung und Dienstleistern ist die Nachfrage nach Büroraum gewährleistet. Mit rund 19.900 Bürobeschäftigten präsentiert sich Flensburg als durchschnittlicher Bürostandort unter den D-Städten. Die Marktdynamik in Flensburg zeigt ein differenziertes Bild. Der durchschnittliche jährliche Flächenumsatz von 6.000 qm in den letzten fünf Jahren liegt im unteren Drittel der D-Städte, was auf eine verhaltene Nachfrage hindeutet. Die Neubautätigkeit mit durchschnittlich 4.380 qm pro Jahr bewegt sich ebenfalls im unteren Bereich. Bemerkenswert ist die sehr niedrige Leerstandsquote von 1,9%, die zu den geringsten unter allen RIWIS-Städten zählt. In Bezug auf die Marktbewertung zeigt Flensburg ein für D-Städte typisches Preisniveau. Die Spitzenmiete von 12 Euro/qm und die Durchschnittsmiete von 8 Euro/qm in der City positionieren den Markt im mittleren Bereich der D-Städte. Die Renditen verzeichneten, im Einklang mit der bundesweiten Entwicklung, seit 2022 einen Anstieg und lagen im Spitzensegment bei 6,3%. © bulwiengesa AG; RIWIS 2025