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Büromarkt

Definition:

Mieten

Die Büromieten werden in Euro/qm Mietfläche (MFG nach gif) ausgewiesen und gelten für Büroflächen im marktfähigen Zustand (technisch/räumlich) und kleinteiliger bis mittlerer Vermietungsgröße. Erfasst werden die im Vertrag ausgewiesenen Anfangsmieten ohne Berücksichtigung von geldwerten Nebenleistungen (Incentives), Nebenkosten und Steuern. Die angegebenen Mieten sind Nominal-Werte.

Die Ausweisung der Büromieten erfolgt in Spitzenmiete und Durchschnittsmiete jeweils für die drei Lageklassifikationen City, Cityrand und Peripherie sowie bei einigen Städten für Bürozentren.

Die Spitzenmiete umfasst das, bezogen auf das jeweilige Marktgebiet, bzw. Bürolage, oberste Preissegment mit einem Marktanteil von etwa 3 % des Vermietungsumsatzes (ohne Eigennutzer) im betrachteten Berichtszeitraum, und stellt hieraus den Median der Mietpreise dar. Es sind mindestens drei Verträge in die Berechnung einzubeziehen, auch wenn dadurch die 3 % Grenze überschritten wird. Die Spitzenmiete repräsentiert somit die erzielte nominale Miete für eine hochwertige Vermietungsfläche von mindestens 500 qm Größe (in B-Standorten 300 qm, in C und D Standorten 200 qm). Sie entspricht nicht der absoluten Top-Miete (Höchstwerte, als Ausreißer definiert; Mieten die in nicht reproduzierbaren Flächen erzielt werden). Die Spitzenmiete soll die Entwicklung im Spitzensegment des Marktes abbilden, selbst wenn im obersten Preissegment im Berichtszeitraum kein Mietvertrag abgeschlossen wurde, d.h. sie kann auf Basis der realisierten Spitzenmiete geschätzt werden, wenn es im Berichtszeitraum keine entsprechenden Abschlüsse gab. Sollte der Zeitraum, in dem der ausgewiesene Spitzenmietwert nicht erreicht wird, länger als 1 Jahr anhalten, wird die Spitzenmiete angepasst.

Die Durchschnittsmiete ist der flächengewichtete Durchschnittsmietpreis über alle abgeschlossenen Neu-Mietverträge in einer definierten Lage.

Die angegebenen Mietwerte sind mittlere Werte, die einen typischen bzw. üblichen Niveauwert abbilden sollen, sie sind kein strenges arithmetisches Mittel, Modus (häufigster Wert) oder Median (zentraler Wert).

Die angegebenen Mieten beziehen sich auf Neuabschlüsse, sowohl in Neubauten als auch in marktfähigen Bestandsgebäuden.

Lagedefinitionen:

City: klassischer innerstädtischer Bereich, zentrale Innenstadtbürolage, häufig begrenzt durch Verkehrsring; üblicherweise der Bereich eines Standortes, an dem die höchsten Durchschnitts- und Spitzenmieten erzielt werden.

Cityrand: meist direkt an die City angrenzende Bürolage, verläuft häufig entlang des Verkehrsringes; üblicherweise der Bereich eines Standortes, an dem die zweithöchsten Durchschnitts- und Spitzenmieten erzielt werden.

Peripherie: unter Berücksichtigung von City und Cityrand alle "übrigen" Lagen einer Stadt , bei denen vereinzelte Büroobjekte (keine Mischnutzungen) vorhanden sind. Davon wiederum zu unterscheiden sind Bürozentren. Die Peripherie ist in der Regel der Bereich eines Standortes, an dem die niedrigsten Spitzen- und Durchschnittsmieten erzielt werden.

Bürozentrum: außerhalb der City- und des Cityrandbereiches liegende Agglomeration von Büroobjekten, die hohe Flächenvolumen und hohe Mieten (ähnlich hoch oder sogar höher als im Citybereich) aufweisen. Zu unterscheiden sind davon z.B. Gewerbegebiete mit Büroanteil, der aber wenig standortprägend ist und ein geringes Mietniveau hat.
Für alle Bürozentren einer Stadt wird übergreifend eine Mietpreisspanne ausgewiesen.

Renditen

Die bulwiengesa AG weist für den Büromarkt Nettoanfangsrenditen (NR) aus:

NR= anfängliche monatliche Vertragsmiete abzgl. nicht umlegbarer Kosten x 12 Gesamtkaufpreis (Nettokaufpreis zzgl. Erwerbsnebenkosten)

Die anfängliche monatliche Vertragsmiete ist bei Bestandsgebäuden i.d.R. die real erzielte Miete (Ist-Miete) im ersten Jahr ab Kaufzeitpunkt. Die nicht umlagefähigen Kosten sind von den individuellen vertraglichen Gegbenheiten abhängig, dazu gehören insbesondere Kosten für Instandhaltung, Instandsetzung und eventuell Verwaltung. Zur pauschalen Umrechnung bei Bestandsgebäuden können grundsätzlich etwa 10 bis 15 % der Ist-Miete als nicht umlegbare Kosten angesetzt werden.

Der Gesamtkaufpreis ist der Netto-Kaufpreis zuzüglich üblicher Erwerbsnebenkosten. Übliche Erwerbsnebenkosten sind Grunderwerbssteuer, Grundbucheintragung, Notar- und Gutachterkosten sowie Maklergebühren. Insbesondere die Notar-, Gutachter- und Maklerkosten variieren von Fall zu Fall.

Nettoanfangsrenditen in RIWIS werden als Spitzenwerte (nicht der Höchstwert) für zentrale (Citylagen) und dezentrale (periphere Lagen) Standorte angegeben und spiegeln damit das unterschiedliche Risiko wieder. Die Nettoanfangsrenditen (zentral) beziehen sich in der Regel auf großflächige Büroobjekte mit sehr guten Lage- und Objekteigenschaften. Für kleinere Objekte bzw. Büro- und Geschäftshäuser in 1a-Lagen sind Abschläge bei dem Renditeniveau zu berücksichtigen.

Hiervon zu unterscheiden ist die v.a. in Deutschland gebräuchliche Bruttoanfangsrendite (BR), die den Kehrwert aus dem Vervielfacher (Rohertrags-Vervielfacher) darstellt:

BR= anfängliche monatliche Vertragsmiete x 12 Netto-Kaufpreis

Auf einen Abzug der nicht-umlegbaren Kosten wird verzichtet. Faustformel: anfängliche monatliche Vertragsmiete = erzielte Miete bzw. veranschlagte Miete bei Neubauten / Projekten.

Stand:
Jahreswert, zum 31.12.


Quelle:
Die Angaben zum Büromarkt werden von der bulwiengesa AG durch empirische Erhebungen ermittelt. Hierzu werden Makler, Gutachterausschüsse, Banken und Wirtschaftsförderungsämter befragt, Zeitungsartikel ausgewertet sowie die gesamten, öffentlich zugänglichen Informationen, die den Immobilienmarkt beschreiben, dazu zählen Preisspiegel der Maklerverbände, Bausparkassen und einzelner regional und überregional arbeitender Maklerunternehmen, einbezogen. Diese Werte werden in einem Schema zusammengeführt, auf Plausibilität überprüft und schließlich zu den angegebenen Werten verdichtet. Dabei werden keine starren mathematischen Formeln verwendet, sondern es wird auf den gesamten Markt geachtet und daraus der Wert gebildet. Bewertet und ergänzt werden die Werte durch die hohe Anzahl von objektbezogenen Daten sowie die Vielfalt der angefertigten Markt- und Standortanalysen.Die RIWIS-Marktdaten zu den Büromiet- und Flächenkennwerten können in Einzelfällen von den Ergebnissen der gif e.V. abweichen. Die Ursache liegt in der intensiven Recherchetätigkeit und der laufenden Marktbeobachtung der bulwiengesa AG. Zusätzlich können abhängig von der jeweiligen Zusammensetzung der Gesprächspartner der gif e.V. sowie der bulwiengesa AG teilweise unterschiedliche Markteinschätzungen seitens der Marktakteure einfließen.