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Büromarkt

Definition:

Mieten

Die Büromieten werden in Euro/qm Nutzfläche (MFG nach gif) ausgewiesen und gelten für Büroflächen im marktfähigen Zustand (technisch/räumlich) mit guter Ausstattung und kleinteiliger bis mittlerer Vermietungsgröße. Erfasst werden die Mieten ohne Nebenkosten und ohne Berücksichtigung anderer Vergünstigungen. Die angegebenen Mieten sind Nominal-Werte.

Die Ausweisung erfolgt in Spitzenmiete und Durchschnittsmiete jeweils für die drei Lagen (Teilmärkte) City, Cityrand und Peripherie sowie bei einigen Städten für die Lage Bürozentrum.

Die Spitzenmiete bezieht sich auf die obersten 3-5 % der Vermietungen der jeweiligen Lage, aus denen ein Mittelwert gebildet wird. Sie entspricht nicht der absoluten Top-Miete (als Ausreißer definiert). Die Durchschnittsmiete gibt den nach Bürofläche der Einzelvermietung gewichteten Mietwert über die definierte Lage an.

Die angegebenen Mietwerte sind mittlere Werte, die einen typischen bzw. üblichen Niveauwert abbilden sollen, sie sind kein strenges arithmetisches Mittel, Modus (häufigster Wert) oder Median (zentraler Wert).

Die angegebenen Mieten beziehen sich auf Neuabschlüsse, sowohl in Neubauten als auch in marktfähigen Bestandsgebäuden.

Lagedefinitionen:

City: klassischer innerstädtischer Bereich, zentrale Innenstadtbürolage, häufig begrenzt durch Verkehrsring; üblicherweise der Bereich eines Standortes, an dem die höchsten Durchschnitts- und Spitzenmieten erzielt werden.

Cityrand: meist direkt an die City angrenzende Bürolage, verläuft häufig entlang des Verkehrsringes; üblicherweise der Bereich eines Standortes, an dem die zweithöchsten Durchschnitts- und Spitzenmieten erzielt werden.

Peripherie: Unter Berücksichtigung von City und Cityrand alle "übrigen" Lagen einer Stadt , bei denen vereinzelte Büroobjekte (keine Mischnutzungen) vorhanden sind. Davon wiederum zu unterscheiden sind Bürozentren. Die Peripherie ist in der Regel der Bereich eines Standortes, an dem die niedrigsten Spitzen- und Durchschnittsmieten erzielt werden.

Bürozentrum: Außerhalb der City- und des Cityrandbereiches liegende Agglomeration von Büroobjekten, die hohe Flächenvolumen und hohe Mieten (ähnlich hoch oder sogar höher als im Citybereich) aufweisen. Zu unterscheiden sind davon z.B. Gewerbegebiete mit Büroanteil, der aber wenig standortprägend ist und ein geringes Mietniveau hat.
Für alle Bürozentren einer Stadt wird übergreifend eine Mietpreisspanne ausgewiesen.

Renditen

Die bulwiengesa AG weist für den Büromarkt Nettoanfangsrenditen (NR) aus:
        Nettomiet-Reineinnahmen
NR =  --------------------------
           Gesamtkaufpreis

Nettomiet(rein)einnahmen verstehen sich als Jahresreinertrag, also Mieteinnahmen abzüglich nicht-umlegbarer Nebenkosten (NK). Die Miete ist die erzielbare (bei Bestandsgebäuden) bzw. veranschlagte (bei Neubauten) im ersten Jahr ab Kaufzeitpunkt. Faustformel für Büro (nicht-umlegbare Nebenkosten ca. 9%): Nettomiet(rein)einnahmen = (erzielbare bzw. veranschlagte Jahresmiete) x 0,91.

Der Gesamtkaufpreis ist der Netto-Kaufpreis zuzüglich üblicher Nebenkosten (NK). Übliche NK sind Grunderwerbssteuer (3,5% bis 6,5%), Grundbucheintragung (ca. 1 %), Notar- und Gutachterkosten (ca. 0,5 %) sowie Maklergebühren (ca. 1-5 %). Insbesondere die Notar-, Gutachter- und Maklerkosten variieren von Fall zu Fall. Die angegeben Werte sind übliche, theoretische Werte. Die Erwerbsnebenkosten betragen demnach in unserer Definition ca. 7 % des Netto-Kaufpreises. Faustformel: Gesamtkaufpreis = Netto-Kaufpreis x 1,07.

Hiervon zu unterscheiden ist die v.a. in Deutschland gebräuchliche Bruttoanfangsrendite (BR), die den Kehrwert aus dem Vervielfacher (Rohertrags-Vervielfacher) darstellt:


         Nettomiet-Roheinnahmen
BR =  ---------------------------
            Netto-Kaufpreis

Nettomiet(roh)einnahmen verstehen sich als Jahresrohertrag, also Mieteinnahmen ohne Abzug der nicht-umlegbaren NK. Faustformel: Nettomiet(roh)einnahmen = erzielbare bzw. veranschlagte Jahresmiete.

Der Netto-Kaufpreis schließt die marktüblichen Erwerbsnebenkosten nicht mit ein. Faustformel: Netto-Kaufpreis = Gesamtkaufpreis x 0,935.

Faustformel für die Umrechnung von Brutto- in Nettoanfangsrendite auf Basis o.g. Nebenkostenannahmen: BR = NR x 1,18.

Nettoanfangsrenditen werden als Durchschnittswerte für zentrale (Citylagen) und dezentrale (Peripherielage) Standorte angegeben und spiegeln damit das unterschiedliche Risiko wieder. Die Nettoanfangsrenditen (zentral) beziehen sich in der Regel auf großflächige Büroobjekte mit Mietverträgen zwischen 5 und 10 Jahren. Für kleinere Objekte bzw. Büro- und Geschäftshäuser in 1a-Lagen sind Abschläge bei dem Renditeniveau zu berücksichtigen.

Grunderwerbsteuer
Seit dem 1. September 2006 dürfen die Bundesländer den Steuersatz selbst festlegen, davor lag der Steuersatz grundsätzlich bei 3,5%.

Änderung des Grunderwerbsteuersatz in den Ländern
Satz in %urspüngl. SteuersatzErhöhung gültig abneuer SteuersatzAnmerkung
Schleswig-Holstein3,501.01.20146,5zuvor ab 01/2012 5,0%
Hamburg3,501.01.20094,5
Niedersachsen3,501.01.20145,0zuvor ab 01/2011 4,5%
Bremen3,501.01.20145,0zuvor ab 01/2011 4,5%
Nordrhein-Westfalen3,501.01.20156,5zuvor ab 10/2011 5,0%
Hessen3,501.08.20146,0zuvor ab 01/2013 5,0%
Rheinland-Pfalz3,501.03.20125,0
Baden-Württemberg3,505.11.20115,02017 Erhöhung in Diskussion
Bayern3,51998
Saarland3,501.01.20156,5zuvor ab 01/2012 4,5% bzw. ab 01/2013 5,5%
Berlin3,501.01.20146,0zuvor ab 01/2007 4,5%, bzw. ab 04/2012 5,0%
Brandenburg3,501.07.20156,5zuvor ab 01/2011 5,0%
Mecklenburg-Vorpommern3,501.07.20125,0
Sachsen3,51998
Sachsen-Anhalt3,501.03.20125,0zuvor ab 03/2010 4,5%
Thüringen3,501.01.20176,5zuvor ab 04/2011 5,0%

Anmerkung: Die RIWIS-Marktdaten zu den Büromiet- und Flächenkennwerten können in Einzelfällen von den Ergebnissen der gif e.V. abweichen. Die Ursache liegt in der intensiven Recherchetätigkeit und der laufenden Marktbeobachtung der bulwiengesa AG. Zusätzlich können abhängig von der jeweiligen Zusammensetzung der Gesprächspartner der gif e.V. sowie der bulwiengesa AG teilweise unterschiedliche Markteinschätzungen seitens der Marktakteure einfließen.

Stand:
Jahreswert, zum 31.12.


Quelle:
Die Angaben zum Büromarkt werden von der bulwiengesa AG durch empirische Erhebungen ermittelt. Hierzu werden Makler, Gutachterausschüsse, Banken und Wirtschaftsförderungsämter befragt, Zeitungsartikel ausgewertet sowie die gesamten, öffentlich zugänglichen Informationen, die den Immobilienmarkt beschreiben, dazu zählen Preisspiegel der Maklerverbände, Bausparkassen und einzelner regional und überregional arbeitender Maklerunternehmen, einbezogen. Diese Werte werden in einem Schema zusammengeführt, auf Plausibilität überprüft und schließlich zu den angegebenen Werten verdichtet. Dabei werden keine starren mathematischen Formeln verwendet, sondern es wird auf den gesamten Markt geachtet und daraus der Wert gebildet. Bewertet und ergänzt werden die Werte durch die hohe Anzahl von objektbezogenen Daten sowie die Vielfalt der angefertigten Markt- und Standortanalysen.