Büroflächen

Flächenbestand

Als Büroflächenbestand gilt die Gesamtfläche der fertiggestellten (genutzten und leerstehenden) Büroflächen zuzüglich der im Bau befindlichen Büroflächen, die innerhalb der nächsten drei Monate bezugsfähig sein können. Nicht zum Büroflächenbestand zählen leerstehende Flächen, die sich in Gebäuden befinden, die freigezogen bzw. aufgelassen werden und in der Folge nicht mehr als Büroflächen angeboten werden (Flächenabgang).

Büroflächen, für die eine umfassende Sanierung (mit vollständiger Räumung und einer geplanten Umbauzeit von mehr als drei Monaten) vorgesehen ist, zählen nicht zum Büroflächenbestand.

Büroflächen, die einer anderen Nutzung (z.B. Wohnen, Hotel, Handel etc.) zugeführt oder abgerissen werden sollen, zählen nicht zum Büroflächenbestand.

Der Flächenbestand wird in Form der Nettonutzfläche (MFG nach gif) als Netto-Flächenbestand dargestellt. Nachrichtlich wird gelegentlich auch die Brutto-Grundfläche (BGF) als Brutto-Flächenbestand erwähnt.

Als Basiszahl wurde 1995 für alle 125 RIWIS Städte der Flächenbestand mit Hilfe der Bürobeschäftigtenzahlen (Abschätzung nach Dobberstein) und entsprechenden Flächeninanspruchnahmen je Beschäftigten berechnet. Für alle A-Städte sowie einzelne B-Städte wurden Vollerhebungen durchgeführt, die als Grundlage der Bestandszahl fungieren. Die Fortschreibung der Bestandszahlen wird seit dem durch Erhebungen und Statistiken bezüglich Abriss und Flächenneuzugang (Neubau, Umwidmung, Erweiterung, etc.) vorgenommen.

In einigen Städten wurden in unterschiedlichen Jahren darüberhinaus komplette Primärerhebungen zum Flächenbestand vorgenommen. Diese Erhebungsergebnisse haben in der Folge den zuvor berechneten Flächenbestand ersetzt. Von bulwiengesa bzw. Partnern (Baasner/Schmidt) wurden folgende Städte in den angegebenen Jahren erhoben:

• München in 2005
• Stuttgart in 2006
• Köln in 2006
• Hamburg in 2007
• Berlin in 2007, Aktualisierung in 2015
• Nürnberg in 2007
• Hannover in 2009
• Mannheim in 2009
• Heidelberg in 2009
• Ludwigshafen in 2009
• Recklinghausen in 2010
• Wolfsburg in 2018

Flächenneuzugang

Der Flächenneuzugang basiert großteils auf eigenen Erhebungen der bulwiengesa AG und ist ein Nettowert (Nutzfläche).

Für die 7 A-Städte sind diese Eigenerhebungen wie folgt datiert:

• München ab 1998
• Frankfurt am Main ab 1999
• Stuttgart ab 2000
• Berlin ab 2001
• Düsseldorf ab 2001
• Hamburg ab 2001
• Köln ab 2001

Der Flächenneuzugang für die B-Städte basiert in der Regel ab 2001 auf Eigenerhebungen. Für alle übrigen Standorte werden seit ca. 2005 neben der offiziellen Bautätigkeitsstatistik Eigenerhebungen und Objektinformationen der bulwiengesa berücksichtigt und dargestellt. Daher werden sowohl die amtlichen Werte als auch die eigene Neubaustatistik veröffentlicht.

Diese Zahlen unterscheiden sich von den Daten der amtlichen Statistik, die als Fertigstellungen in Nichtwohngebäude, insb. zu Büro- und Verwaltungszwecken publiziert werden.

Leerstand

Leerstand ist die Summe aller Büroflächen, die zum Erhebungszeitpunkt (hier: Jahresende) zur Vermietung, zur Untervermietung oder zum Verkauf (zum Zwecke der Weiternutzung) zur Verfügung stehen und innerhalb von drei Monaten bezugsfähig sein können.

Des Weiteren werden bei der Berechnung des Leerstandes Büroflächen berücksichtigt, die sich noch im Bau befinden und innerhalb von drei Monate bezugsfähig sein können. Auch ungenutzte Flächen, über die lediglich ein Generalmietvertrag abschlossen wurde, werden zum Leerstand hinzugerechnet.

Flächen, die zum Erhebungszeitpunkt ungenutzt sind, aber nicht zur Vermietung/zum Verkauf angeboten werden (i.d.R. Flächen in Gebäuden, für die eine Sanierung oder der Abriss vorgesehen sind), werden aus dem Bestand ausgebucht und zählen daher auch nicht zum Leerstand. Weiterhin gehören Flächen, die zwar angeboten werden, aber nicht innerhalb von drei Monaten bezogen werden können, nicht zum Leerstand. Dies gilt insbesondere für alle noch nicht fertiggestellten Neubauflächen.

Die Leerstandsquote ist der Quotient aus dem Büroflächenleerstand und dem Büroflächenbestand.

Als Sockelleerstand gelten alle Büroflächen, die mindestens drei Jahre leerstehen. Die Zuordnung zum Sockelleerstand erfolgt unabhängig von Alter, Ausstattung und Lage eines Gebäudes und umfasst sowohl einzelne Etagen/Bereiche eines ansonsten belegten Objektes als auch ganze Gebäude. Der Sockelleerstand ist eine Teilmenge des Büroleerstandes eines Marktes, wird aber nicht explizit ausgewiesen.

Flächenumsatz

Der Flächenumsatz ist die Summe aller Flächen, die in einem definierten (Teil-)Markt für Büroimmobilien innerhalb einer bestimmten Zeiteinheit neuvermietet, an Eigennutzer verkauft oder von Eigennutzern für sich selbst errichtet werden. Für die Erfassung der Vermietungsumsätze gilt der Zeitpunkt des Vertragsabschlusses, auch wenn dieser ggf. konditioniert ist und nicht das Einzugsdatum des Mieters ist. Es spielt keine Rolle, ob die Flächen bezugsfertig sind oder erst ausgebaut bzw. errichtet werden müssen. Dies gilt auch bei im Vertrag genannten aufschiebenden Bedingungen.

Für die Erfassung von eigengenutzten Flächen gilt der Zeitpunkt des Vertragsabschlusses, sofern es sich um den Kauf eines bestehenden oder im Bau befindlichen Bürogebäudes handelt. Bei Projektentwicklungen für die Eigennutzung ist der tatsächliche Baubeginn für die Zuordnung entscheidend (in Konkretisierung der gif-Definition wird der "Beginn der Bodenarbeiten" als Beginn der Arbeiten an der Bodenplatte interpretiert).

Besonderheiten der Zuordnung zum Flächenumsatz:

• Für den Flächenumsatz werden auch (Unter-)Vermietungen innerhalb von Hauptmietverträgen oder eigengenutzten Objekten erfasst.
• Interimsanmietungen zählen zum Flächenumsatz.
• Mietvertragsverlängerungen werden nur dann als Flächenumsatz erfasst, wenn die angemietete Bürofläche größer als die bisher genutzte Fläche ist. Als Flächenumsatz wird in diesem Fall nur die Anmietung der zusätzlichen Mietflächen berücksichtigt.
• Bei Umzügen innerhalb eines Gebäudes werden nur die zusätzlich angemieteten Flächen zum Flächenumsatz gezählt.

Folgende Sachverhalte werden nicht zum Flächenumsatz gezählt:Die Verlängerung oder Erneuerung von Bestandsmietverträgen wird nicht als Flächenumsatz gewertet.Auch im Falle von Sanierungen, bei denen der/die Nutzer das Gebäude zeitweise verlassen und mit der Fertigstellung der Sanierung wieder in das Ursprungsgebäude zurückkehren, wird die Rückkehr nicht als Flächenumsatz gezählt (jedoch die Interimsanmietug).Nicht zum Flächenumsatz zählen Flächen, die bereits vor dem Kauf vom neuen Eigentümer angemietet waren sowie Sale-and-Lease-Back-Transaktionen.Auch alle Scheinumsätze, die sich bei Eigennutzern/Mietern durch Umstrukturierungen, Ausgliederungen, Umfirmierungen etc. ergeben können, werden nicht als Büroflächenumsatz erfasst.

Stand:
zum 31.12., bzw. Jahressummen

Hierzu werden Makler, Gutachterausschüsse, Banken und Wirtschaftsförderungsämter befragt, Zeitungsartikel ausgewertet sowie die gesamten, öffentlich zugänglichen Informationen, die den Immobilienmarkt beschreiben, dazu zählen Preisspiegel der Maklerverbände, Bausparkassen und einzelner regional und überregional arbeitender Maklerunternehmen, einbezogen. Diese Werte werden in einem Schema zusammengeführt, auf Plausibilität überprüft und schließlich zu den angegebenen Werten verdichtet. Dabei werden keine starren mathematischen Formeln verwendet, sondern es wird auf den gesamten Markt geachtet und daraus der Wert gebildet. Bewertet und ergänzt werden die Werte durch die hohe Anzahl von objektbezogenen Daten sowie die Vielfalt der angefertigten Markt- und Standortanalysen.

Die RIWIS-Marktdaten zu den Büromiet- und Flächenkennwerten können in Einzelfällen von den Ergebnissen der gif e.V. abweichen. Die Ursache liegt in der intensiven Recherchetätigkeit und der laufenden Marktbeobachtung der bulwiengesa AG. Zusätzlich können abhängig von der jeweiligen Zusammensetzung der Gesprächspartner der gif e.V. sowie der bulwiengesa AG teilweise unterschiedliche Markteinschätzungen seitens der Marktakteure einfließen.