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Bewertung, Scoring und Benchmarking

RIWIS Scoring - Methodischer Ansatz

Zur Beurteilung der Nachhaltigkeit eines Standortes für Immobilieninvestitionen können zahllose Kriterien herangezogen werden. So verfügen Scoringsysteme dieser Art in der Regel über eine umfangreiche Variablenliste, die zur Evaluierung eines Standortes zum Einsatz kommen. Grundsätzlich ist nichts gegen diesen Ansatz zu einzuwenden, allerdings setzt sich der Analyst damit leicht der Gefahr aus, Redundanzen in den Ansatz einzubauen, bestimmte Eigenschaften überzubewerten sowie Ergebnisse zu erzielen, die weder vermittel- noch nachvollziehbar sind.

Um diese Probleme zu vermeiden, setzt das RIWIS-Scoring der bulwiengesa AG bewusst auf eine relativ überschaubare Anzahl von Einflussfaktoren. Diese werden darüber hinaus unter unterschiedlichen Gesichtspunkten analysiert. Dabei wird an einer strikten bottom-up-Strategie festgehalten, die differenzierte Aussagen hinsichtlich des Stärken- und Schwächenprofils eines Standorts zulässt.

Die Gesamtaussage des RIWIS-Scoring zu einem Standort setzt sich aus den Einzelaussagen zu den drei Immobiliensegmenten

  • Büromarkt
  • Einzelhandel
  • Wohnen
zusammen.

Punktesytem

Dabei wird der Standort in jedem Segment mit einer Punktezahl zwischen 0 und 100 bewertet. Für das Gesamtergebnis ergibt demnach ein Punktewert zwischen 0 und 300 Punkten.

An diese Punktezahl gekoppelt ist die Note des Scoring-Prozesses, der sogenannte Score. Hierbei wird jeder Punktezahl eine Bewertung in einer sechsstufigen Skala (1a, 1b, 2a, 2b, 3, 4) zugewiesen.

Aufgrund der unterschiedlichen Beschaffenheit der Märkte liegen für die drei Immobiliensegmente drei unterschiedliche Bewertungsmuster vor:

 Punkteskala für
ScoreBüromarktEinzelhandelWohnenGesamt
1a100 bis 70100 bis 70100 bis 60300 bis 200
1b70 bis 6070 bis 6060 bis 55200 bis 175
2a60 bis 52,560 bis 5555 bis 47,5175 bis 155
2b52,5 bis 47,555 bis 5047,5 bis 42,5155 bis 140
347,5 bis 42,550 bis 4042,5 bis 37,5140 bis 120
4unter 42,5unter 40unter 37,5unter 120

Zeitliche Perspektiven

Um zu einer umfassenden Beurteilung jedes der drei Einzelsegmente zu gelangen, wird der Standort auf der Basis dreier unterschiedlicher zeitlicher Perspektiven analysiert.

So wird in der Beurteilung der Historischen Entwicklung untersucht, welchen Verlauf die Marktentwicklung des Standortes im Vergleich zu den anderen untersuchten Städten genommen hat. Dazu werden die Indikatoren hinsichtlich der Themenkomplexe Nachhaltigkeit sowie Volatilität zusammengefasst, in denen sich die beiden Investitionsdimensionen Umsatzentwicklung sowie damit verbundenes Risiko widerspiegeln.

Zur Beurteilung der Standortqualität ist die Aktuelle Situation von zentraler Bedeutung. Hier werden auch Informationen zur Größe des Marktes, zu Transaktionseigenschaften wie Preise und Rendite gesammelt, beurteilt und zu Punktewerten verdichtet.

Investitionen - vor allem auf dem Immobilienmarkt - sind stets auch auf die Zukunft gerichtet. Daher ist die dritte zeitliche Dimension, die in die Bewertung deines Standorts eingeht, die Zukunftsperspektive, unterteilt in kurzfristige (1 bis 2 Jahre) und mittelfristige Perspektive (3 bis 5 Jahre).

Die Aussage zu jeder dieser zeitlichen Einzelperspektiven stellt ihrerseits wieder das Ergebnis einer Auswertung verschiedener Indikatoren dar. Für jede Betrachtungsebene wird eine Anzahl von 3 bis 15 Variablen definiert und der individuellen Anforderung entsprechend ausgewertet.

Trotz unterschiedlicher Ausrichtung ist die methodische Vorgehensweise stets die gleiche:

Jeder Variablenausprägung wird ein Wert zwischen 0 und 100 Punkten zugeordnet, wobei in der Regel das vorkommende Spektrum der Ausprägungen die gesamte Punktemenge umfasst.

Darüber hinaus sind aber auch normative Vorgaben von außen möglich. Zusätzlich wird jeder Variabeln eine Gewichtung zugeordnet, die ihre Dominanz, aber auch ihre Datenzuverlässigkeit abbildet. Zur Ermittlung eines Ergebnisses für die zeitliche Einzelperspektive wird daraus ein gewichteter Mittelwert abgeleitet.

Gesamtergebnis

Aus diesen drei Ansichten, teilweise unterteilt in Einzelkomponenten, setzt sich das Ergebnis zu einem Immobiliensegment für den untersuchten Standort zusammen. Hierbei ist anzufügen, dass nicht alle Einzelperspektiven die gleiche Wertigkeit zur Beurteilung eines Immobilienstandortes aufweisen. Daher hat bulwiengesa den Ansichten individuelle Gewichte zugewiesen, mit denen der Einfluss der einzelnen Perspektive auf das Gesamtergebnis reguliert wird.

Weitere Informationen

Für Detailfragen zur vorgenommenen Gewichtung stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung. Es besteht auch die Möglichkeit, die Gewichtungen den Bedürfnissen Ihres Unternehmens anzupassen.